福州市房管局，厦门市建设局，漳州、三明、莆田、南平、龙岩市城管局，泉州、宁德市住建局，平潭综合实验区交建局，各有关企业、物业管理协会：
为规范居住小区公共收益管理，维护居住小区业主合法权益，省厅组织起草了《关于加强居住小区公共收益管理的指导意见》（征求意见稿），现向你们和社会公开征求意见，请认真组织相关责任主体研究，提出具体的修改意见和建议，并于2021年10月31日前以书面形式反馈省厅房管处，电子版一并发送至房管处电子邮箱。
为规范居住小区公共收益（以下简称公共收益）的管理，维护居住小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》有关法律法规，现就加强居住小区公共收益管理提出如下指导意见：
本意见的公共收益，是指利用居住小区的共有部分（以下简称共有部分）能够适用于生产、经营、租赁等，所产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。一般公共收益包括但不限于：利用居住小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等营收；将公共场地、公共道路用于车辆停放收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；将属于全体业主所有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或场地用于租赁或经营产生的收入；处置经业主同意报废后的共用设施设备报废后的回收残值产生的收入等。
前期物业服务期间，物业服务公司能够根据《前期物业服务合同》约定，经营共有部分、共用设施设备，并按照《福建省物业管理条例》第六十三条规定提取相应的经营管理费用。
业主大会成立之日起30日内，物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目。业主委员会有异议的，能委托有资质的第三方审计机构进行审计。
业主大会成立后，共有部分、共用设施设备的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在管理规约中作出规定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营共有部分、共用设施设备，也可委托物业服务企业经营。签订共有部分、共用设施设备的承包、租赁、经营等合同的，应该依据业主大会的授权，合同期限、金额等要件，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
共有部分、共用设施设备委托物业服务企业经营的，合同期限不允许超出物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不允许超出业主委员会任期。
前期物业服务期间，由县（市、区）（含开发区，下同）物业管理主管部门负责监督物业服务企业，将扣除经营管理费用后的公共收益存入住宅专项维修资金专户；未建立住宅专项维修资金专户的居住小区，物业服务企业应当及时向住宅专项维修资金主管部门申请补建专户并将公共收益存入。
业主大会成立后，业主委员会应当在小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，开设公共收益专项银行账户，实行专户管理，不能与其他账户共用。
前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会成立后，业主大会未决定公共收益的使用方式，应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，将公共收益存入住宅专项维修资金账户。经业主大会决定，公共收益能够适用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备、业主委员会工作经费等公共开支，也能够适用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用和业主大会决定的另外的事项支出。
住宅小区出现《福建省物业管理条例》第六十条规定的10种危及房子使用安全或者公共安全的紧急状况，需要用公共收益的，按照《福建省住房和城乡建设厅关于紧急状况下使用商品房专项维修资金有关事项的通知》（闽建房函〔2019〕39号）执行。本指导意见印发前，物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的费用，可建档留存，待业主大会成立后，由业主按程序表决通过后追认核销。
物业服务企业、业主委员会经营共有部分、共用设施设备的收支情况应当每三个月在居住小区的醒目位置公示，并可通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时报送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。拒不公示的，经业主提议，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会可以组织业主委员会或业主代表对其收支情况做审查并公示。
物业服务企业撤出小区时,或上一届业主委员会任期届满时，应当将公共收益及其经营收支账目提请现任业主委员会确认后移交；无业主委员会的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会或者临时物业管理委员会确认后移交。业主委员会无法按时完成换届选举的，应当将公共收益及其经营收支账目移交街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会或者临时物业管理委员会代管。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。
业主委员会任期届满前三个月应当委托第三方专业审计机构，对共有部分、共用设施设备的经营收支情进行审计，审计结果要在居住小区醒目位置公示，并能够最终靠移动通信等电子信息方式告知全体业主。审计费用可从公共收益列支。
1、各级物业管理主管部门要加大对公共收益监督管理力度，对不按规定公布、公示公共收益管理收入及使用情况，或撤管时拒不移交公共收益收支账目的物业服务企业，要予以通报，并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当做好公共收益移交的指导和监督工作。
2、各街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员要加强对辖区内公共收益的指导监管，定期开展检查，督导物业服务企业、业主委员会规范公共收益的管理行为。
3、物业服务企业未依规定公布、公示公共收益收支情况的，由县（市、区）物业管理主管部门依据《福建省物业管理条例》第八十一条的规定予以处理。
4、物业服务企业侵占、损坏物业小区公共场地、共用部位、共用设施设施的，县（市、区）物业管理主管部门依据《福建省物业管理条例》第八十三条的规定予以处理。
5、业主委员会拒不公布、公示公共收益收支情况，由小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）做出详细的调查核实，查证属实的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令业主委员会限期整改；业主委员会拒不整改的，街道办事处（乡镇人民政府）将相关证据移交至县（市、区）物业管理主管部门，由县（市、区）物业管理主管部门依据《福建省物业管理条例》第七十七条的规定予以处理。
6、业主委员会任期届满，未依规定进行公共收益收支情况公示、审计、移交的，由县（市、区）物业管理主管部门依据《福建省物业管理条例》第七十八条的规定予以处理。
1、2019年1月1日起的公共收益，按照新修订的《福建省物业管理条例》的有关法律法规执行。
2、2019年1月1日前的公共收益，有合同约定的，按照合同约定执行；合同没有约定且存在纠纷的，按照当时的规定执行，或通过法律途径解决。
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